Gebäudeerhaltung (facility management)
Das kleine Kontrollbuch für den Hausmeister
Bauschäden entstehen aus zwei wesentlichen Zusammenhängen:
-
einem
Baufehler
, der meistens schon in der Planung, spätestens
bei der Ausführung angelegt wird und
-
einer
fehlenden regelmäßigen Kontrolle
des Bauwerkes auf
beginnende Schadträchtigkeiten, die im wesentlichen aus
Witterungseinflüssen bestehen.
Der erstere ist eine Frage der Ausbildung und Berufserfahrung, die hier nicht
geheilt werden kann. Der zweite Bereich jedoch ist mit einfachen Mitteln in den
Griff zu bekommen.
Durch die Führung eines
Tagebuches zur Kontrolle des Bauwerkes
können Schadträchtigkeiten erkannt und vor Entfaltung ihrer weiteren
Schadwirkung abgestellt werden.
Dadurch werden sonst zu spät erkannte und ursächlich immer
wiederkehrende Kosten für (dann aufwändige) Schadensreparaturen gesenkt
und der Geldbeutel der Allgemeinheit geschont. Weil die Werterhaltung von
Gebäuden im Interesse der Allgemeinheit ist, sollte man zumindest im
öffentlichen Bereich keinen Schlendrian zulassen.
Wir haben hier ein kleines Kontrollbuch erstellt, dass dem Hausmeister an die
Hand zu geben ist.
Das Gebäudeumfeld
geforderter Zustand:
- eine gesicherte Ableitung des Niederschlagwassers,
ausreichendes Gefälle vom Gebäude weg
- ablaufende Drainageleitungen
-
ablaufende Regenwasserkanalisation
damit das gesamte Oberflächenwasser ohne Stauungen durch ein
entsprechendes Gefälle vom Gebäude abgeleitet werden
kann
-
Spritzwasserschutz am Bauwerk im Sockelbereich,
z.B. durch Grobkies- oder Schotterbett mit Rasenbordabschluss
(Wurzelschutz), damit Niederschlag oder Tropfwasser nicht den Sockelbereich
belastet.
-
Ausreichende, spritzwassergeschützte Höhenlage
von Schwellbalken und deren Sauberkeit.
Schwellen müssen mindestens 30 bis 40 cm oberhalb der Erdgleiche
liegen, damit sie außerhalb des Spitzwasserbereiches liegen.
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
2 x im Jahr
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ob im Gebäudeumfeld ein ausreichendes
Gefälle und ein zügiger Wasserablauf bestehen.
(Wasser darf
nirgends länger stehenbleiben)
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1.X |
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2.X |
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ob die Spritzwasserzone frei von Bewuchs,
bzw. ein Kies- oder Schotterbett sauber ist. |
1.X |
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2.X |
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ob die Schwellbalken in der Höhe
ausreichend frei liegen und auch frei von Schmutzablagerungen sind. |
1.X |
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2.X |
| 1 x im Jahr |
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die Drainageleitung (Wartungsvertrag) |
X |
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die Regenwasserkanalisation (Bestätigung durch
Abwasserbetrieb)
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X |
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Pflegemaßnahmen:
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Entfernen des Bewuchses am Bauwerk (Wurzeln) im Bereich
der Oberflächenentwässerung
damit keine Schäden durch Einwurzelung in die Drainage entstehen und
durch starken Bewuchs nicht das Kleinklima am Sockelbereich zu feucht wird,
weil Sonne und Wind keine wärmende und trocknende Wirkung mehr
haben.
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X |
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Reinigung der Entwässerungsleitungen mit den
Sandfängen
damit nach Gewittern kein Sand und nach dem Herbst keine Blätter die
Ableitungen verstopfen
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X |
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Sauberhalten des Spritzwasserbereiches durch
Rückschnitt der Vegetation sowie Humusentfernung aus dem Kies- oder
Schotterbett. |
X |
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Spitzwasserbereiche am Gebäudesockel
regelmäßig durch Abfegen mit dem Besen von Schutzablagerungen
befreien. |
X |
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Schneeräumung (natürlich ohne Streusalz) in den
Entwässerungsbereichen
damit am wärmeren Mauerwerk bei Frost-Tauwechseln kein Schmelzwasser
einziehen kann und keine Eisbarrieren den Tauwasserabfluß
aufstauen
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X |
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Die Wasserführung in Rinnen und Fallrohren
geforderter Zustand:
eine schnelle Wasserabführung am Dach über saubere Rinnen mit
Gefälle und freie und dichte Fallrohre in die Regenwasserableitung am
Boden.
damit das gesamte Regenwasser ohne Stauungen durch ein entsprechendes
Gefälle "vom Gebäude herunter" abgeleitet werden kann
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
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vor jeder Kontrolle der sichere Zustand der
Leitern und Aufstiege und deren Sicherung, auch deren Verkehrsicherung im
öffentlichen Raum
bei Unfallgefahr: defekte Leitern und Ausstiege sofort unbrauchbar
machen!
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X |
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2 x im Jahr
(1 x im Herbst nach dem Laubfall und 1 x im Frühjahr nach Ende der
Frostperiode)
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ob die Rinnen und gängig und dicht
sind
erkennbar bei Niederschlag und Sichtprüfung (auf Algengrün auf
Pflaster und an Hauswand und Aussandungen am Boden achten)
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1.X |
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2.X |
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ob die Fallrohre gängig und dicht
sind
Revisionsöffnung bei Niederschlag öffnen und Fluß
kontrollieren (an senkrechten Färbungen oder Wasserfahnen Korrosion und
Frostrisse erkennen)
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1.X |
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2.X |
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ob Vergetation über das Dach ragt
auffällig, Laub auf dem Dach
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1.X |
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2.X |
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Pflegemaßnahmen:
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Rinnen und Laubfänge reinigen,
damit der schnelle Abfluß gesichert ist.
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X |
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Fallrohre reinigen,
damit an Versatzen sich bildende Verstopfungen vorsorglich entfernt werden
können (z.B. Spülung).
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Baumkronen zurückschneiden |
X |
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Die Dachhaut
geforderter Zustand:
-
eine dichte Dachhaut,
damit das gesamte Regenwasser ohne Stauungen durch ein entsprechendes
Gefälle "vom Gebäude weg" abgeleitet werden kann
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
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vor jeder Kontrolle der sichere Bauzustand
der Ausstiege und Dachsicherungen
bei Unfallgefahr: defekte Ausstiege und Dachsicherungen sofort unbrauchbar
machen!
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X |
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2 x im Jahr
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ob das Deckmaterial ohne Fehlstellen,
Brüche und Löcher ist
sichtbar von innen durch Lichteinfall, sind Wasserflecken darunter
(markieren)
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1.X |
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2.X |
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ob am First, an den Traufen und in den Kehlen
die Eindeckung vollständig ist
Wasserflecken am Bodenbereich und an den Balken (markieren)
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1.X |
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2.X |
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ob die äußeren Anschlüsse an
das Mauerwerk keinerlei Spuren von Feuchtigkeit oder Ablösungen an
Kappleisten zeigen (Bauteildurchdringungen wie z.B. Schornsteine, Gauben,
Giebel),
am inneren Mauerwerk zeigen sich dann fortschreitende Ausblühungen
(markieren)
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1.X |
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2.X |
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ob es Humusablagerungen in Ritzen und
Anschlüssen gibt.
(Pflanzenkeimlinge)
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1.X |
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2.X |
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ob die Verblechungen intakt und ohne
Abhebungen, Risse oder Korrosionsschäden sind.
(Verfärbungen, Rostfahnen)
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1.X |
|
2.X |
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Pflegemaßnahmen:
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Entfernen von Schneesäcken bei Verwehungen,
damit keine Feuchte in den höheren dort nicht mehr abgedichteten Kehlen
durch die Ziegel eintreten kann, gegen Stau des Schmelzwassers.
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X |
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Korrosionsschutz der Bleche,
damit beginnende Korrosion aufgehalten wird, bis zur Reparatur.
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X |
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Der Dachboden
geforderter Zustand:
- ein aufgeräumter und gereinigter Gesamtzustand
-
ausreichende Belüftung
damit sich an der Dachhaut kein Kondensat einlagern kann, was zu
Feuchteschäden am Holz und Korrosion an Blechen führt
- gesicherte Zugänglichkeit der Bereiche, intakte
Leitern, Laufbohlengänge
- intakte Beleuchtung
- Brandabschnittssicherungen, Brandtüren,
Feuerlöscher
- Taubenschutz an allen Dachfenstern und Luken
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
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vor jeder Kontrolle der sichere Zustand aller
Aufstiege, Leitern und Laufbohlengänge
bei Unfallgefahr: defekte Leitern und Bohlen sofort unbrauchbar
machen!
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X |
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2 x im Jahr
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ob das Deckmaterial ohne Fehlstellen,
Brüche und Löcher ist,
sind sichtbar gegen das Licht, Wasserflecken darunter (markieren)
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1.X |
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2.X |
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ob am First, an den Traufen und in den Kehlen
die Eindeckung vollständig ist.
Hinweis sind Wasserflecken am Bodenbereich und an den Balken
(markieren
).
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1.X |
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2.X |
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ob die Anschlüsse an das Mauerwerk
keinerlei Spuren von Feuchtigkeit zeigen (unter Bauteildurchdringungen wie z.B.
Schornsteine, Gauben, Giebel),
am inneren Mauerwerk zeigen sich dann fortschreitende
Ausblühungen
(markieren).
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1.X |
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2.X |
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Pflegemaßnahmen:
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Ein Tagebuch führen, darin alle Kontrolltermine
festhalten, Feststellungen protokollieren, um Sofortreparaturen organisieren zu
können,
damit können regelmäßig Schadträchtigkeiten im
Anfangsstadium erkannt werden oder z.B. bei Sturmschäden sofort ein (jetzt
noch kostengünstiger) Reparaturauftrag erteilt werden kann.
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X |
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Reinigung der Dachböden,
damit werden z.B. neue Wasserflecken und jede Veränderung schnell
erkannt.
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X |
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Im Winter nach Schneefall: Flugschneeräumung im
Dachboden,
damit das Tauwasser nicht zu Feuchteschäden führt.
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X |
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Die Dachkonstruktion
geforderter Zustand:
- saubere, bauschuttfreie Mauerkronen bzw. Abseiten (z.B. in
den Schrägen)
- intakte, instandgesetzte, tragende und aussteifende
Holzkonstruktion samt der Dachlattung sowie die Verbindungen aus
Holznägeln oder Eisenverbinder
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
2 x im Jahr
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ob die Holzverbindungen funktionstüchtig
sind und das Holz keine neuen Risse oder Formänderungen aufweist.
Hinweis geben hellklingende Balken, die hohe Spannungen anzeigen.
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1.X |
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2.X |
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ob die Holzbalken Feuchteschäden
aufweisen.
Hinweis sind Wasserflecken an den Balken (markieren).
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1.X |
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2.X |
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ob an den Holzbalken (neue) Spuren von
holzzerstörenden Insekten zu finden sind.
Hinweise sind zuerst die Ausschlupflöcher, aber n.a. auch (helle)
Nagsel am Boden und (frische) tote Insekten vor Fenstern (markieren).
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1.X |
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2.X |
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ob es in Bereichen von Dachkehlen,
Mauerlatten (Fußpfetten), in den Abseiten und an
Schornsteindurchführungen, etc. auffällige Feuchte gibt.
Dies können Hinweise auf einen möglichen Pilzbefall sein. Dann ist
ein Sachverständiger für Holzschutz am Bau zu bestellen.
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1.X |
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2.X |
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Pflegemaßnahmen:
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Markierungen aller Ausfluglöcher und
Nagselauswürfe geben Aufschluss über die Entwicklung von
Holzschädlingen, was eine genaue Übersicht ermöglicht, um
später durch einen Sachverständigen für Holzschutz am Bau die
Notwendigkeit von Bekämpfungsmaßnahmen abklären zu lassen. |
X |
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Bei erkennbarem Pilzbefall sofortige Reparaturen zur
Trockenlegung, als Sofortmaßnahme bei Hausschwammbefall z.B. eine
Querlüftung mögliche Trennungen von befallenem Holz vom
Mauerwerk. |
X |
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Im Winter nach Schneefall: Flugschneeräumung im
Dachboden,
damit das Tauwasser nicht zu Feuchteschäden führt.
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X |
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Die Außenhaut
geforderter Zustand:
-
Regenwasser wird durch konstruktive Maßnahmen schnell
abgeleitet und kann keine Staunässe auslösen.
Ziegelmauerwerk: rissfrei; Putzfassade: rissfrei; Fachwerk: gegen
Staunässe gesichert, an der Wetterseite geschützte
Konstruktion
- Die Fassade ist bei waagerecht anschließenden
Bauteilen (Balkone, Anbauten etc.) durch aufkantende Anschlüsse (auch
gegen Spritzwasser und Schnee) gesichert
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kontrolliert werden muss:
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X Termin(e) erledigt am Unterschrift |
1 x im Jahr
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Mauerwerksfassade
:
ob das Mauerwerk rissfrei ist und die Fugen intakt sind.
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X |
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ob es Abplatzungen gibt (
Hinweis auf Frost-Tau-Schaden
infolge zu hoher Materialfeuchte evtl. Feuchteschaden, z.B. durch
Spritzwasser)
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ob es auffällige dunkle Verfärbungen gibt
(deutet auf hygroskopische Eigenschaften durch Salzablagerungen nach
Feuchteschäden hin)
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Putzfassade
:
ob der Putz keine Verfärbungen aufweist (
Algen, Moos und Flechten
deuten auf eine Feuchteverteilung hin
), rissfrei ist und keine Schäden
aufweist. Z.B. s
chadträchtige Hohllagen deuten auf starken Dampfdruck
hin (an Küchen, Bädern, etc.)
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X |
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ob an waagerechten Durchdringungen die
Anschlussdichtungen intakt sind (Fensterbankanschlüsse, Kappleisten
waagerechter Anschlüsse)
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X |
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Fachwerk
ob die Gefache intakt sind, an den oberen waagerechten Gefachfugen kein
rückwärtiges Gefälle besteht (
kann Wasser
einlaufen),
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X |
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ob an Schwellen die Zapflöcher trocken sind
(
Drainageloch kann verstopfen oder fehlt gar ganz)
,
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X |
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ob die Holznägel funktionstüchtig sind und das
Holz keine neuen Risse oder Formänderungen aufweist und
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X |
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ob die Wetterseite eine intakt dichte Vorhangfassade
hat. |
X |
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Pflegemaßnahmen:
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Putz
: i.d.R. keine
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X |
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Mauerwerk:
Reinigung der Sockelbereiche vom
Schmutz mit klarem Wasser (nicht mit Hochdruckreiniger!),
damit durch
Spritzwasser am Sockel Staunässe verhindert wird.
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X |
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Fachwerk:
Regelmäßiges Ausspanen, jedoch
nur von großen Holzfugen, Schließen von schadträchigen
waagerechten Fugen mit rückwärtigem Gefalle mit mineralischem
Mörtel (
niemals dazu noch viel schadträchtigere Silicon- oder
Dichtungsmassen verwenden!)
Abrissfugen zwischen Holz und Mauerwerk bzw.
Putz sind i.d.R. nicht schadträchtig und können bleiben.
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X |
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